attenzione

Molte persone pensano erroneamente che il frazionamento di un immobile sia sempre possibile. Sbagliato!!!

La possibilità di frazionare un’immobile in due o più unità distinte dipende da tre fattori principali che riportiamo di seguito:

1 – Regolamento Edilizio Comunale e/o PRG

Il regolamento edilizio comunale unitamente a quanto prescritto nel Piano Regolatore Generale (PRG) determinano la possibilità di frazionamento degli immobili in base alla loro localizzazione all’interno del comune di appartenenza. Pertanto, può accadere ad esempio, come prescritto in diversi comuni del Lazio, che gli immobili ricadenti in zona agricola non possano essere frazionati. Quindi, come molto spesso accade per le case di campagna, dotate di grandi superfici, non risulta possibile il frazionamento immobiliare. Scopriremo però in un altro articolo che tale ostacolo può essere superato; mediante uno stratagemma legale ma noto a poche persone.

2 – Dimensioni minime delle nuove unità

Le nuove unità immobiliari ricavate dal frazionamento dovranno rispettare le dimensioni minime definite dal D. M. 5 luglio 1975. Questo tratta gli aspetti riguardanti le condizioni minime di salubrità delle abitazioni. Si definiscono all’interno di esso infatti, oltre alle dimensioni minime di zona giorno, cucina e camere da letto, le dimensioni minime per i cosiddetti “monolocali”.

Questi devono rispettare le seguenti dimensioni minime:

  • 28mq per una persona
  • 38mq per due persone

Dunque, facciamo un esempio pratico. Se abbiamo un’abitazione da frazionare, questa dovrà essere almeno superiore 56mq netti interni (28+28mq) escludendo le tramezzature e la tamponatura divisoria tra i due appartamenti. Questa risulta la condizione minima in termini di superficie per poter parlare di frazionamento. Per nostra esperienza risultano necessari almeno 80/90mq netti di superficie utile residenziale per poter parlare di un frazionamento ottimale. Per frazionamento ottimale parliamo della realizzazione di due unità immobiliari vivibili e di conseguenza anche vendibili sul mercato immobiliare odierno.

3 – Rispetto del regolamento Condominiale

Altro aspetto fondamentale di cui però molte persone non sono a conoscenza è proprio questo. Quando l’immobile è situato all’interno di un condominio, trattasi di palazzina o anche abitazione plurifamiliare, si dovrà verificare innanzitutto che il regolamento condominiale non vieti il frazionamento delle abitazioni esistenti. E’ capitato infatti in molte situazioni che i proprietari di appartamenti facenti parte di condomini abbiano ricavato dal proprio appartamento due o più unità abitative per poi incorrere in cause legali da parte degli amministratori condominiali o dagli stessi condomini per aver tralasciato di verificare preliminarmente questo aspetto.

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